Quinto Día Online

El doctor Oswaldo Ablan, ex director de Inquilinato, analiza la Ley de Alquileres, una vez publicado el reglamento y advierte sobre la situación que va a presentarse en el futuro. Los requisitos contienen elementos administrativos y judiciales que serán interminables.

– Explícame eso.

– Con la ley nuestra del 99 al inquilino, en razón del tiempo que tenía de ocupación del inmueble, cuando se le vencía el contrato celebrado, se le daba de 6 meses, un año, dos años y hasta 3 años.

– ¿Y ahora no?

-Ahora no. En la Ley del 99 se establecía el procedimiento que en esta ley se acoge del procedimiento oral, porque eso le da más transparencia a los juicios, porque es en presencia directa del juez, hay mayor inmediatez del juez al juicio, a las partes y a los argumentos.

A ese procedimiento oral se le antepone un antejuicio administrativo en el cual tiene que empezar el juicio en lo que ahora va a ser la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas y ese procedimiento administrativo, si se sigue tal como está pactado ahí, durará dos o tres años, antes de ir a los tribunales. Y un agravante es que se mantiene en la ley, se ratifica la plena vigencia del decreto 8.190 contra los supuestos desalojos arbitrarios de viviendas, que fue dictado el 6 de mayo por el Presidente. Con ese decreto, y así lo interpretó la Sala de Casación Civil en una sentencia rectora, la 520, que dictó el 1° de noviembre de este año, que todos los juicios en materia de arrendamiento que versen sobre una vivienda, deben llevarse hasta la etapa de sentencia, pero no pueden ser ejecutados si comportan un desalojo o desocupación de la vivienda hasta tanto la autoridad administrativa, Superintendencia, lo decida. Esa sentencia queda supeditada a que la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas consiga un inmueble de las mismas condiciones que le permitan mantener al desalojado sus relaciones sociales, familiares, de estudio, de trabajo para que pueda ser reubicado en una vivienda igual.

– ¿Qué hago si tengo un apartamento para alquilar?

– Me permitiría decirle que no lo alquile.

– ¿Qué otra cosa tiene la Ley?

– La Ley plantea en la disposición transitoria quinta, el que los arrendatarios que ocupan edificaciones con más de 20 años destinadas al arrendamiento y considerados arrendadores mayores, en el sentido de que tienen más de 3 ó más viviendas, están los arrendatarios en el derecho de pedir que se les vendan a ellos. Fija 60 días para que los propietarios se las oferten en venta, bajo las establecidas en el capítulo de la misma ley: previamente debe solicitarse a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, que le fije el valor de venta a ese inmueble. El problema ahí es el siguiente: están todos los arrendatarios interesados en adquirir ese inmueble, teniendo un canon congelado, porque la ley no dijo absolutamente nada sobre la congelación de alquileres y recuerden que la congelación de alquileres de viviendas cumple 9 años congelados los cánones de arrendamiento y todos sabemos cuál ha sido la inflación acumulada en estos 9 años.

– Claro, si no voy a pagar nunca.

– Si voy a perder una cantidad irrisoria o a lo mejor dejo de pagar y tampoco me pueden desalojar, entonces el interés en adquirir sería muy relativo. Y el otro problema, es que si no todos los arrendatarios están interesados en adquirir, cómo queda el resto del edificio. O sea, una mezcolanza de arrendatarios con propietarios porque no se logra vender la totalidad.

– ¿Qué otra cosa?

– En la legislación anterior se establecía que todo subarrendamiento ya fuera parcial o total del inmueble o la cesión del contrato hecho sin la autorización del propietario del inmueble, traía la nulidad de esa contratación. Para sorpresa nuestra nos conseguimos aquí con un el artículo 45, establece que todas las personas que estén ocupando un inmueble como consecuencia de subarrendamiento, cesión del contrato, traspaso, etc., está el propietario ahora en la obligación de reconocer legalmente la existencia de esa situación ilegal y reconocerle la antigüedad y respetarle todos sus derechos como si fuese un arrendatario totalmente legítimo. La Ley va a lograr el efecto que persigue, que es acabar con el arrendamiento.

– ¿Qué otra cosa ve usted en esa ley?

– Establece la obligación de que todos los contratos de arrendamientos deben ser previamente revisados, controlados y verificados por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos, pero como requisito previo tiene que contener la regulación del inmueble del que se trata. Aquí se metieron en un mismo paquete los apartamentos, las casas, los cuartos, las habitaciones, las residencias estudiantiles y las pensiones, que son situaciones totalmente distintas, que deberían tener un régimen legal, especial en cada caso. Se establecen unas condiciones para el pago del canon de arrendamiento, que distan muchísimo de lo que es nuestra realidad, sobre todo en los sectores populares de los barrios, que es el pago tiene que hacerse necesariamente mediante una cuenta corriente que debe abrir el propietario arrendador del inmueble en una institución bancaria para que le hagan los pagos. No se permite cobrar cánones de arrendamiento por anticipado, con un agravante, que recuerden que en esta ley además, se eliminan totalmente las garantías.

– ¿Es cierto que la firma de un contrato de alquiler tardaría más de 30 días?

– Es posible que sí, porque tengo que regular previamente el inmueble y eso es un proceso que va a tardar un tiempo.

– Si tuviese un apartamento para alquilar ¿tengo que estar registrado?

– Tengo que ir y solicitar que se regule ese apartamento. Entre las partes se hace un proyecto, someterlo a consideración de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento, que constatará que se cumplen todas las exigencias previstas en la ley, y lo autoriza.

– ¿En el canon de arrendamiento, no podemos acordarlo?

– No. El canon tiene será el fijado oficialmente por el ente regulador, no hay la libre voluntad de pactar el canon.

– Usted le dice, me gusta tu apartamento y te pago cinco millones.

– Bueno, se lo recibo a riesgo de que cuando, primero, tengo que hacer un contrato y ese contrato tiene que ser revisado por el ente regulador.

Si voy a la Superintendencia y digo, este señor me quiere pagar los cinco millones, y ellos me dicen, el canon es este, que me puede pagar ahí.

– Vamos a regularlo, hay que regularlo previamente, si no lo regulamos usted no lo puede dar en arrendamiento porque estaría violando la ley.

– ¿De cuánto es la oferta de alquileres?

– En este momento es mínima.

– ¿Antes, cuántas personas de clase m-nedia pueden tener apartamento para alquilar, o de clase media baja?

– La generalidad del arrendamiento está justamente en los sectores de clase media baja y en los sectores populosos de la ciudad. Esa matriz de que todos los que son propietarios de inmuebles son ricos, no es absolutamente cierto.

– ¿Por ejemplo, en los barrios, una persona que tenga un cuarto, que tenga un apartamento, también tiene que cumplir el mismo requisito?

– Tiene que cumplir exactamente el mismo requisito. Tiene que registrar, hacer un contrato por escrito, hacerlo revisar y eso lamentablemente lo que va a generar es un conflicto social.

– ¿Qué otra cosa?

– La obligación que se le establece a los promotores o constructores de edificios nuevos para que tengan que construir un número determinado de viviendas para ser dadas en arrendamiento. Es una situación sumamente incierta para quien vaya a acometer un desarrollo habitacional, empezar a construir un edificio sin saber cuál va a ser el porcentaje que me van a obligar a destinar al arrendamiento.